Con el otoño las primeras lluvias hacen su aparición, por lo que en algunos edificios pueden aparecer o reaparecen humedades, en muchas ocasiones esas humedades afectan a las fachadas de los edificios y de forma indirecta a la vivienda de un sólo propietario y a este le urge resolverlas cuanto antes, surgiéndole innumerables preguntas de índole técnico y de índole legal. ¿Debo aislar toda la pared por el exterior o por el interior de mi vivienda? ¿A quién le corresponde el gasto al propietario o a la comunidad de propietarios? ¿Tengo que pedir permiso para tomar las medidas necesarias? ¿Y si parte de la vivienda con humedades está pegada al edificio de otra comunidad lindante? ¿Le corresponde el gasto a la otra comunidad? ¿Tengo que pedir permiso a la otra comunidad como propietario o debe hacerlo mi comunidad de propietarios?, etc.
¿Es este tu caso? Pues antes que nada y lo primero que hay que determinar es que produce la humedad en la fachada, ya que esta puede deberse a diferentes causas o si se prefiere, establecer ante qué tipo de humedad nos encontramos: filtración, absorción, infiltración, penetración, accidental, condensación,...
Cada tipo de humedad tiene orígenes diferentes y en ocasiones pueden darse varias. Veamos cada una de ellas:
- Filtración: La humedad por filtración se produce cuando desde una fuente externa a la edificación, el agua entra directamente debido a una incorrecta impermeabilización y un aislamiento deficiente. La humedad por filtracion da lugar a la entrada del agua directamente en el interior del edificio, ya sea a través de sus fachadas, de sus muros de contención, de sus techos o de sus suelos, por lo tanto tanto si la impermeabilización de los techos, paredes o suelos falla, el agua siempre encontrará un hueco por el que filtrarse y provocará la indeseable y temida humedad.
- Absorción: La humedad por absorción o también llamada humedad por capilaridad es debida a la propiedad del agua llamada tensión superficial, que hace que esta sea adsorbida por los materiales. Se produce cuando el terreno está húmedo y la cimentación del edificio no se ha impermeabilizado de forma correcta. Unas veces más y otras menos todos los materiales absorben agua del terreno ya sea a través de la cimentación o de los muros. El agua sube a través de los materiales porosos por efecto de la capilaridad. La humedad se absorbe en función de la porosidad de los materiales, de la presión atmosférica y del potencial eléctrico del muro frente al agua. La humedad se evapora en las paredes, apareciendo el llamado salitre, que hace saltar los revestimientos y en el caso peor el mortero puede llegar a disgregarse por exceso de agua en su interior. Se manifiesta a nivel del suelo y por encima de este a alturas variables dependiendo de si la pared afectada ventila bien o no. Influye mucho su aparición también en función de la orientación de la pared, por ejemplo en una pared orientada al norte ascenderá más que en una pared orientada al sur, sea porque al disminuir la temperatura aumenta la tensión superficial, y por tanto la capilaridad y porque hay menos evaporación. A veces una pared con este tipo de humedad puede contener hasta un 30 por 100 de agua y por lo tanto está sometida a un grave deterioro.
- Infiltración: La humedad por infiltración suele aparecer en sótanos, garajes o cualquier espacio que este construido debajo del nivel del suelo y se produce cuando la humedad presente en el terreno colindante exterior se infiltra lateralmente hacia el interior. También puede ser provocada por la infiltración de la lluvia o por acuíferos subterráneos. Resaltar que las infiltraciones pueden representar un peligro para la resistencia estructural de los edificios.
- Penetración: La humedad por penetración o meteórica, es la filtración cuyo origen es el agua de lluvia, la cual penetra directamente por la cubierta y/o la fachada del edificio a consecuencia de una deficiente impermeabilización. La humedad por penetración suele manifestarse en todos los elementos del edificio, ya sea a través de grietas, juntas de dilatación, las roturas o grietas en las cubiertas, o a través de las uniones de la carpintería exterior con la pared que ocupa. Las grietas pueden afectar: a toda la pared (revestimiento y soporte), por asentamiento u otras causas que pueden partir y rajar las paredes de fábrica. O solo afectar al revestimiento (enfoscados, enlucidos, revocos, etc.), el cual al agrietarse deja sin protección al material de soporte dando facilidad a la la penetración del agua y por lo tanto al deterioro del revestimiento.
- Accidental: La humedad accidental es aquella que acontece cuando las humedades se producen directamente por causa de averías de las instalaciones o por no realizar el mantenimiento adecuado en los elementos que forman parte del edificio como por ejemplo un sello exterior de ventanas degradado o la perdida de la capacidad impermeabilizante de la cubierta por el paso del tiempo.
- Condensación: Las humedades por condensación tienen su origen en la condensación del vapor de agua que aparece en el ambiente del interior de las viviendas. Este fenómeno – la condensación – es el que provoca las humedades por condensación y ocurren cuando la temperatura interior de una vivienda es superior a la del exterior. Este tipo de humedad se detecta rápidamente cuando se produce vaho en los cristales y aparecen manchas negras debidas a la presencia de moho en las paredes, si la humedad es en mucha cantidad aparecerá agua proveniente de la condensación y un característico olor a humedad. La presencia de mohos y ácaros requiere que preste atención, puesto que lo que en un principio puede parecer un simple problema estético, puede tener consecuencias para la salud y el contenido de la vivienda.
Vistos los tipos de humedades es por tanto necesario establecer primero y fundamentalmente cual es el tipo y la causa de la humedad, para establecer quién es el posible responsable al que reclamar, por ello es conveniente y necesario contar con el informe o dictamen pericial de un técnico competente que detecte, clasifique y cuantifique el daño producido, la fuente de los mismos y diseñe una propuesta valorada para solucionar los problemas existentes.
En el caso de que la humedad en la vivienda se deba a fisuras y grietas en la misma o por deficiencias de la impermeabilización, la responsable que ha de acometer la reparación es la comunidad de propietarios, la cual debe afrontarlas, tal como recoge el artículo 10.1.a. de la Ley de la Propiedad Horizontal, que textualmente recoge la obligación de la comunidad de efectuar las obras “... necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal...”
En caso de que la vivienda fuera contigua a edificaciones de una comunidad vecina, en las que tengan lugar actividades, que puedan influir en la aparición de humedades, si se determina que esa fuera la causa de la humedad en la vivienda, habría que exigír la responsabilidad de los daños a esa otra comunidad.
Antes de iniciar ninguna reparación por iniciativa propia, es conveniente poner al corriente de la existencia de las humedades a la comunidad de propietarios, para esta establezca las medidas necesarias, empezando por solicitar un dictamen o informe pericial.
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